Le cinque sfide per rigenerare le città italiane

In Italia riqualificare i tessuti urbani, rimettere mano a edifici e condomini pericolosi da un punto di vista statico e del tutto inadeguati da un punto di vista energetico e ambientale è difficilissimo.

Le regole urbanistiche e edilizie, fiscali sono ancora quelle della città dell’espansione e ostacolano proprio gli interventi di cui vi sarebbe bisogno. Eppure è qui la sfida per rilanciare non solo l’edilizia ma uno sviluppo fondato su innovazione, qualità e vivibilità degli spazi urbani.

Non è però più il tempo dei convegni su questi temi, occorre quanto prima al contrario entrare nel merito dei problemi, abbattere le barriere e aprire la strada a processi che dentro la città e nei tessuti urbani promuovano processi virtuosi che sono la vera alternativa al consumo di suolo.

Di seguito abbiamo individuato le cinque sfide per aprire questo nuovo scenario e su cui vogliamo aprire un confronto con Sindaci, imprenditori, Governo, istituti di credito, associazioni e istituzioni.

L’idea da cui partiamo è che, nel rispetto della città storica e degli edifici vincolati, oggi si possano e debbano favorire processi che riportano gli abitanti nelle città, che riducono la domanda di mobilità privata favorendo un accessibilità sostenibile su trasporto pubblico, ciclabile e pedonale, che si pongono standard di qualità architettonica e di prestazioni energetiche di livello europeo.

In teoria su queste sfide il consenso è ampio, ma abbiamo bisogno di affrontare i problemi per aprire a questo nuovo scenario.

 

 

  1. Basta penalizzare il riuso degli edifici

Il primo paradosso da superare negli interventi all’interno delle città riguarda la fiscalità. Oggi la trasformazione di edifici dismessi, la riqualificazione con o senza cambi di destinazione d’uso, non viene gestita dai Comuni con l’obiettivo di creare occasioni per realizzare interventi di qualità, di innovare le forme di intervento e capaci di riqualificare gli spazi pubblici intorno. Al contrario l’unico criterio è quello di fare cassa, monetizzando aumenti di valore ma anche gli standard previsti dal piano, vista l’impossibilità di realizzarli nei tessuti consolidati.

Per la Fondazione Riuso è arrivato il momento di modificare completamente l’approccio agli interventi nella città consolidata.

I Comuni dovrebbero favorire questi interventi, non renderli costosi e quindi scoraggiandone la realizzazione. Due sono gli obiettivi per cambiare questa situazione: rivedere la fiscalità, in modo da tassare il consumo di nuovi suoli e cancellarla per gli interventi di riqualificazione.

Superare gli standard all’interno della città consolidata e fissare invece obiettivi pubblici di riqualificazione nei tessuti intorno (riqualificazione di strade, piazze, creazione di giardini e aree per lo sport, ecc.) nei quali convogliare risorse o far realizzare direttamente gli interventi agli operatori. In questo modo si rendono trasparenti i processi e si creano vantaggi per i tessuti urbani coinvolti.

 

  1. Stop ai parcheggi all’interno delle città

Il secondo paradosso da superare nelle città riguarda i parcheggi. Nei processi di riqualificazione con sostituzione o densificazione all’interno della città consolidata, viene chiesto (sempre per la normativa sugli standard) o di realizzare parcheggi (secondo l’enorme dimensionamento previsto dalle Leggi vigenti) o di pagare (la cosiddetta monetizzazione) laddove impossibile l’intervento.

Per la Fondazione Riuso occorre cambiare completamente approccio rispetto al tema dei parcheggi. Se vogliamo infatti migliorare la qualità della vita e la mobilità all’interno delle città dobbiamo ridurre l’utilizzo dell’auto offrendo alternative di mobilità sostenibile, e quindi vicinanza alle fermate del trasporto pubblico, percorsi pedonali e ciclabili protetti.

Per cambiare questa situazione occorre riscrivere le norme che impongono gli standard per parcheggi nella città consolidata, come fatto nelle città europee, e cambiare approccio da parte dei Comuni nella gestione dei processi di riqualificazione. Si devono infatti fissare trasparenti obiettivi che riguardano la mobilità e lo spazio pubblico e quindi valutare i progetti e indirizzarli per conseguirli, coinvolgendo anche gli operatori privati.

 

  1. Servono case diverse dal passato

Un terzo paradosso delle città italiane riguarda la presenza di un enorme patrimonio inutilizzato, ma anche del tutto inadeguato alle esigenze di famiglie nel frattempo cambiate insieme alla società o inaccessibile per ragioni di costi.

Larga parte dei condomini nelle periferie italiane presenta problemi statici e di prestazioni energetiche (perché’ costruito prima dell’entrata in vigore di leggi in materia), che costringono le famiglie a pagare bollette care e a convivere con il caldo nei mesi estivi e il freddo in quelli invernali.

Per la Fondazione Riuso occorre accelerare fortemente la riqualificazione del patrimonio edilizio con nuovi obiettivi e strumenti. In particolare creando opportunità e semplificando gli interventi di retrofit energetico, per aumentare le prestazioni e la classe energetica di ogni abitazione, e di adeguamento statico.

La semplificazione degli interventi dovrebbe rendere possibile di adeguare gli alloggi a una domanda di spazi e di qualità diversa dal passato. E quindi consentendo, negli edifici non vincolati, di realizzare modifiche nelle facciate e di realizzare terrazzi (in edifici non vincolati e rispettando i limiti del codice civile), e dando l possibilità di ridefinire anche la disposizione e dimensione degli alloggi e delle stanze.

Inoltre, in tutti gli interventi di riqualificazione e densificazione di una certa dimensione, occorre prevedere una quota obbligatoria di edifici di edilizia sociale e di funzioni miste in modo da realizzare quartieri integrati, che superino le barriere tra aree centrali e periferie.

Per realizzare questi obiettivi occorre modificare le norme vigenti e rendere possibili interventi oggi vietati o complicatissimi da realizzare, spingendo negli interventi di riqualificazione dei tessuti questo tipo di soluzioni.

 

  1. Riportiamo le persone ad abitare nelle città

Dopo gli anni della crescita delle città e del consumo di suolo, con lo spostamento di centinaia di migliaia di famiglie in periferie e Comuni limitrofi, le città italiane devono aprire una nuova fase che attraverso interventi di riqualificazione riporti abitanti in città.

La Fondazione Riuso propone di aprire anche in Italia processi di rigenerazione dei quartieri analoghi a quelli che da tempo di realizzano nelle città europee. Ossia di realizzare operazioni urbanistiche nelle aree intorno ai nodi del trasporto pubblico su ferro, dunque ben accessibili, attraverso interventi di densificazione con attività e residenze sia private che di edilizia sociale, realizzati attraverso concorsi di architettura e una efficace partnership tra pubblico – che fissa obiettivi e controlla gli interventi -, e operatori privati.

Per aprire a questo nuovo scenario di intervento nelle città, occorre che si affidi al Governo un ruolo di coordinamento e finanziamento di questi interventi complessi. E in parallelo che i Comuni si organizzino per gestire procedure complesse dove devono essere capaci di fissare obiettivi, target e procedure efficaci di confronto con gli operatori privati e di controllo della qualità degli interventi.

 

  1. Sostituire il patrimonio edilizio per migliorare sicurezza sismica, prestazioni energetiche e qualità dell’abitare‎

Una parte consistente del patrimonio edilizio italiana è stata costruita tra il secondo dopoguerra e gli anni Settanta, ossia quando non erano in vigore norme in materia di sicurezza statica e efficienza energetica. Una parte di questo patrimonio può essere riqualificata e adeguata alle nuove prestazioni di sicurezza e qualità dell’abitare ma negli altri casi occorre aprire a interventi di sostituzione edilizi. Il problema è che le procedure di sostituzione sono spesso difficilissime da attuare e gli oneri da pagare rilevanti.

Per la Fondazione Riuso occorre fissare delle procedure trasparenti per la sostituzione edilizia, in modo da individuare le situazioni in cui intervenire per cambiare e migliorare complessivamente le prestazioni del patrimonio edilizio, recuperando anche errori dal passato. Il vantaggio della sostituzione del patrimonio edilizio realizzato tra il secondo dopoguerra e gli anni ottanta, sta in un rilevantissimo miglioramento delle prestazioni statiche e energetiche degli edifici nell’interesse delle famiglie e generale.

Per rendere possibile una spinta a questo scenario occorre che il Parlamento approvi una semplificazione degli interventi, con criteri trasparenti e semplici di verifica, e un revisione della fiscalità e degli standard come descritto nei punti precedenti.

 

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